Wielostopniowa ocena czynników opóźnień w budowie z wykorzystaniem oceny ekspertów i danych z rzeczywistych projektów

Dlaczego opóźnienia w budowie dotyczą nas wszystkich

Nowe domy, drogi i szpitale kształtują codzienne życie oraz gospodarki narodowe, a mimo to wiele projektów budowlanych kończy się z kilkumiesięcznym lub nawet kilkunastoletnim opóźnieniem. Takie opóźnienia zwiększają koszty, zakłócają działalność firm i opóźniają dostęp do kluczowych usług. Niniejsze badanie bada szczegółowo, co rzeczywiście powoduje opóźnienia w budownictwie, wykorzystując opinie ekspertów i zapisy z ponad stu rzeczywistych projektów w Egipcie, aby wskazać, które problemy są najważniejsze i jak można je rozwiązać.

Poszukiwanie rzeczywistych przyczyn wolno postępujących projektów

Badacze zaczęli od szerokiego przeglądu wcześniejszych badań z całego świata, aby zebrać znane przyczyny opóźnień w budowie. Zidentyfikowali 98 odrębnych przyczyn, a następnie pogrupowali je w cztery proste kategorie: powiązane z inwestorem, z wykonawcą, z projektantami i konsultantami oraz z warunkami zewnętrznymi, takimi jak gospodarka czy pogoda. Taka uporządkowana mapa ułatwia porównywanie wyników między krajami i typami projektów oraz zapewnia uwzględnienie zarówno oczywistych, jak i mniej oczywistych źródeł opóźnień.

Co specjaliści widzą na miejscu

Następnie zespół poprosił 116 profesjonalistów, w tym inwestorów, kierowników, wykonawców i konsultantów, o ocenę jak często pojawia się każdy czynnik opóźniający oraz jak silnie wpływa on na harmonogram projektu. Użyto prostych skal dla częstotliwości i wpływu, a następnie przekształcono odpowiedzi na wartości liczbowe i połączono je w jedną ocenę dla każdego czynnika. Metoda ta uwypukla zagadnienia, które są nie tylko powszechne, ale też szkodliwe. Na czele znalazły się problemy związane z inwestorem, zwłaszcza częste zlecenia zmian i zmiany projektu, powolne podejmowanie decyzji i biurokracja, opóźnienia w zatwierdzaniu rysunków oraz opóźnione płatności lub problemy z finansowaniem. Wysoko oceniono również kwestie wykonawcze, takie jak powolne zamówienia materiałów, braki kadrowe i słabe zarządzanie projektem, natomiast zaniedbania w projektowaniu i słabe badania terenowe ze strony konsultantów ujawniły się jako istotne ryzyka na wczesnym etapie.

Sprawdzanie opinii ekspertów na tle rzeczywistych zapisów projektów

Aby ocenić, czy opinie ekspertów odpowiadają rzeczywistości, badacze przeanalizowali szczegółowe zapisy z 141 projektów budowlanych w Egipcie, obejmujących budownictwo mieszkaniowe, infrastrukturę, obiekty komercyjne i roboty ziemne o różnej skali. Skoncentrowali się na 22 najwyżej ocenionych czynnikach opóźnień i sprawdzili dokumenty projektowe, takie jak wnioski o wydłużenie czasu, raporty postępu i oceny opóźnień, w poszukiwaniu wyraźnych dowodów występowania każdego z nich. Czynnik uznawano za obecny, jeśli pojawiał się w tych dokumentach. Wyniki wykazały silną zbieżność między obawami ekspertów a tym, co faktycznie miało miejsce — zlecenia zmian, powolne decyzje i późne zatwierdzanie projektów ponownie okazały się najbardziej konsekwentnymi przyczynami opóźnień w wielu projektach.

Co się zmienia po uwzględnieniu danych z realizacji

Chociaż ogólna zgodność była dobra, niektóre czynniki zmieniły swoją wagę po uwzględnieniu danych z realizacji. Wstrzymania prac przez inwestora oraz słaba kontrola kosztów i zarządzanie projektem przez wykonawców pojawiały się częściej w dokumentacji projektowej, niż oczekiwali eksperci, co sugeruje, że ich wpływ jest niedoszacowany w badaniach opartych na percepcji. W przeciwieństwie do tego, opóźnienia w płatnościach i słaba komunikacja między inwestorem a wykonawcą, choć nadal istotne, okazały się w praktyce nieco mniej dominujące niż wynikało z ocen ekspertów. Badanie wykazało też, że mniejsze i średnie projekty częściej miały problemy związane z płatnościami, podczas gdy duże projekty były szczególnie narażone na administracyjne blokady i powtarzające się zmiany projektowe.

Jak to pomaga przyszłym projektom budowlanym

Dla czytelnika nietechnicznego kluczowy wniosek jest taki, że większość poważnych opóźnień w budowie nie jest tajemnicza. Zazwyczaj sprowadzają się one do sposobu, w jaki inwestorzy podejmują decyzje, zatwierdzają projekty, regulują płatności i zarządzają zmianami zakresu oraz do tego, jak wykonawcy planują, obsadzają personelem i kontrolują swoje projekty. Łącząc osąd ekspertów z rzetelnymi dowodami z wielu dokumentów projektowych, badanie przedstawia klarowną, uszeregowaną listę czynników opóźnień, które zasługują na największą uwagę. Powstały zbiór danych może pomóc inwestorom, wykonawcom i konsultantom przy projektowaniu umów, planowaniu przepływów pieniężnych i usprawnianiu zatwierdzeń, a także stanowi mocny punkt wyjścia do przyszłych narzędzi wykorzystujących sztuczną inteligencję do przewidywania i ograniczania opóźnień zanim się pojawią.

Cytowanie: Eid, A., Halabya, A., Nagy, N.M. et al. Multistage assessment of construction delay factors using expert evaluation and real project data. Sci Rep 16, 16135 (2026). https://doi.org/10.1038/s41598-026-53262-4

Słowa kluczowe: opóźnienia w budowie, zarządzanie projektem, czynniki opóźnień, decyzje inwestora, wydajność wykonawcy