使用模糊 DEMATEL–DANP–VIKOR 的综合多准则决策框架用于奥特莱斯购物中心选址

为何选择合适的奥特莱斯地点至关重要

当一家公司建设新的奥特莱斯购物中心时，它不仅仅是在增加商店；它还改变了人们的休闲方式、社区的成长路径以及资金在城市中的流动。选错地点可能会使崭新的商业体半数空置，而选对地点则能成为购物、餐饮和休闲的繁华枢纽。本研究考察如何以更谨慎、透明的方式做出这一选择，以台湾南部台南拟建的新奥特莱斯为案例。

从简单地图到更丰富的城市叙事

在过去的一个世纪里，零售商在决定店址时多依赖一些相对简单的概念，例如顾客愿意出行的距离、租金成本以及周边人口数量。当购物主要意味着在家附近购买商品时，这些方法还算管用。然而今天，大型奥特莱斯更像是集购物、娱乐与餐饮于一体的一日游目的地，它们在更大区域内竞争，并位于错综复杂的道路、铁路、竞争商场、地方规则与不断变化的消费偏好网络中。作者认为，那些将各因素视为独立且不变的传统选址规则，已不足以捕捉这种复杂性。

更宽广的视角看待地点竞争力

为扩大视角，研究借鉴了商业战略中一个常用框架，用以解释为何某些地区比其他地区更具竞争力。该框架强调五类影响因素：土地、劳动力与资本等基础资源；本地需求的强度与构成；企业的定位与竞争态势；餐饮与娱乐等相关服务的存在；以及政府在交通连结、规划与激励方面的作用。该框架不把这些因素当作孤立的核对项，而是视为相互作用的系统部件，一个领域的变化会在整体上产生连锁反应。

将专家判断结构化为可比方案

研究者随后把这一宏观图景转化为逐步的决策工具。首先，他们与来自学界、房地产业、零售行业与政府的专家小组合作，将一长列可能的指标缩减为 17 项实用指标，涵盖从场地能见度与用地面积到购买力、品牌影响力与税收优惠。接着，他们采用一种技术，询问专家各因素之间的相互影响强度，并将这些回答转化为因果网络图。该网络揭示出哪些要素是驱动因素，例如劳动力状况、餐饮与娱乐供给以及政府激励；哪些是对变化敏感的响应性要素，例如人口与交通状况。

对三处现实候选地进行排序

基于该网络，团队计算出 17 项指标在评估实际场址时应承担的权重。随后，他们请同一批专家对台南的三个候选区域进行评分：一个密集且商业活跃的城区；一个中等密度的地区；以及一个拥有高铁站且用地较为宽裕的区。研究采用一种旨在在整体表现与最差情形弱点之间取得平衡的方法，将评分与指标权重结合以生成排名。结果显示，与铁路连结的区域凭借充足的土地、强劲的交通连接与政策支持位列第一。密集城区在消费能力与人口方面得分较高，但因土地稀缺、成本上升与竞争激烈而失分。第三个区域排名最后，受制于市场活动与可达性较弱。

这对城市与投资者的意义

对于非决策模型领域的读者，核心信息很直接：大型奥特莱斯的选址最好作为一次结构化的论证，而非凭直觉或估算而定。通过将区域竞争力的宏观理念与一套清晰的指标及透明的权衡方法连接起来，该框架不仅帮助开发者与公共决策者看清当前哪个场址更有优势，还能表明若更看重需求、交通或长期竞争，结论会如何变化。如此一来，它为规划更能服务于消费者、企业与周边城市的奥特莱斯提供了实用路线图。

引用: Chiang, MH., Huang, BH., Wu, CR. et al. An integrated multi-criteria decision framework for outlet mall location selection using fuzzy DEMATEL–DANP–VIKOR. Sci Rep 16, 15532 (2026). https://doi.org/10.1038/s41598-026-42895-0

关键词: 奥特莱斯选址, 多准则决策, 零售选址, 波特钻石模型, 城市规划