Ein integriertes Multi-Kriterien-Entscheidungsrahmenwerk zur Standortauswahl von Outlet-Malls mit fuzzy DEMATEL–DANP–VIKOR

Warum die Wahl des richtigen Outlet-Standorts wichtig ist

Wenn ein Unternehmen eine neue Outlet-Mall baut, fügt es nicht nur mehr Geschäfte hinzu; es verändert, wie Menschen ihre Freizeit verbringen, wie Stadtviertel wachsen und wie Geld in einer Stadt zirkuliert. Die falsche Lage kann einen glänzenden neuen Komplex halb leer zurücklassen, während ein gut gewählter Standort zu einem lebendigen Zentrum für Einkaufen, Gastronomie und Freizeit werden kann. Diese Studie untersucht, wie man diese Wahl sorgfältiger und transparenter treffen kann, anhand des Beispiels einer geplanten Outlet-Mall in Tainan im Süden Taiwans.

Von einfachen Karten zu reicheren Stadtgeschichten

Ein Großteil des letzten Jahrhunderts stützten sich Einzelhändler auf recht einfache Vorstellungen, um zu entscheiden, wo sie Geschäfte eröffnen sollten – etwa wie weit Kunden reisen würden, wie hoch die Mieten waren und wie viele Menschen in der Nähe lebten. Diese Annahmen funktionierten einigermaßen, als Einkaufen meist bedeutete, Waren in Wohnortnähe zu kaufen. Heute sind große Outlet-Malls jedoch eher Tagesausflugsziele, die Einkaufen mit Unterhaltung und Gastronomie verbinden. Sie konkurrieren über ganze Regionen hinweg und sind eingebettet in verwobene Netze aus Straßen, Zügen, rivalisierenden Malls, lokalen Regelungen und sich verändernden Konsumvorlieben. Die Autorinnen und Autoren argumentieren, dass ältere Standortregeln, die jedes Kriterium als getrennt und unveränderlich betrachten, diese Komplexität nicht mehr ausreichend erfassen.

Eine breitere Perspektive darauf, was einen Ort wettbewerbsfähig macht

Um den Blick zu weiten, stützt sich die Studie auf ein bekanntes Rahmenwerk aus der Unternehmensstrategie, das erklärt, warum einige Regionen wettbewerbsfähiger werden als andere. Es hebt fünf Wirkungsgruppen hervor: grundlegende Ressourcen wie Land, Arbeit und Kapital; die Stärke und Zusammensetzung der lokalen Nachfrage; wie Unternehmen sich positionieren und konkurrieren; das Vorhandensein verwandter Dienstleistungen wie Gastronomie und Unterhaltung; sowie die Rolle der Regierung bei der Gestaltung von Verkehrsverbindungen, Planung und Anreizen. Anstatt diese Aspekte als isolierte Checklistenpunkte zu behandeln, sieht das Rahmenwerk sie als miteinander interagierende Teile eines lebendigen Systems, in dem eine Veränderung in einem Bereich wellenartig andere Bereiche beeinflussen kann.

Expertenurteile in einen strukturierten Vergleich überführen

Die Forschenden übertragen dieses breite Bild anschließend in ein schrittweises Entscheidungsinstrument. Zuerst arbeiten sie mit einer Expertengruppe aus Wissenschaft, Immobilien, Einzelhandel und Verwaltung, um eine lange Liste möglicher Indikatoren auf 17 praxisnahe Kriterien zu reduzieren – von Sichtbarkeit des Standorts und Grundstücksfläche bis zu Kaufkraft, Markenstärke und Steuervergünstigungen. Dann nutzen sie eine Technik, die Expertinnen und Experten fragt, wie stark jedes Kriterium die anderen beeinflusst, und diese Antworten in eine Netzwerkkarte von Ursachen und Wirkungen überführt. Diese Karte zeigt, welche Elemente als Treiber fungieren, etwa Arbeitsbedingungen, Gastronomie- und Freizeitangebote sowie staatliche Anreize, und welche auf Veränderungen reagieren, etwa Bevölkerungs- und Verkehrsbedingungen.

Drei reale Optionen einstufen

Mit diesem Netzwerk ermitteln die Forschenden anschließend, wie viel Gewicht jedem der 17 Indikatoren bei der Beurteilung konkreter Standorte zukommen sollte. Danach bitten sie dieselben Expertinnen und Experten, drei Kandidatenbezirke in Tainan zu bewerten: ein dichtes, kommerziell aktives Gebiet; einen Bezirk mit mittlerer Dichte; und ein geräumigeres Gebiet, in dem sich der Hochgeschwindigkeitsbahnhof der Stadt befindet. Mithilfe einer Methode, die Gesamtleistung gegen schlimmste Schwächen ausbalanciert, kombinieren sie die Bewertungen mit den Indikatorgewichten, um eine Rangfolge zu erstellen. Der bahnanbindende Bezirk mit seinem großzügigen Flächenangebot, starken Verkehrsverbindungen und politischer Unterstützung kommt auf den ersten Platz. Der dichte Innenstadtbezirk punktet bei Kaufkraft und Bevölkerungsdichte, verliert aber aufgrund knapper Flächen, höherer Kosten und intensiver Konkurrenz an Boden. Der dritte Bezirk landet auf dem letzten Platz, beeinträchtigt durch geringere Marktaktivität und schlechtere Erreichbarkeit.

Was das für Städte und Investoren bedeutet

Für Leserinnen und Leser außerhalb der technischen Welt der Entscheidungsmodelle ist die Kernbotschaft klar: Die Wahl des Standorts für eine große Outlet-Mall funktioniert am besten, wenn sie als strukturierter Dialog und nicht als Vermutung oder grobe Abschätzung behandelt wird. Indem man großräumige Vorstellungen regionaler Stärke mit einer klaren Menge von Indikatoren und einer transparenten Methode zur Abwägung von Zielkonflikten verknüpft, hilft das Rahmenwerk Entwicklern und öffentlichen Entscheidungsträgern nicht nur zu erkennen, welcher Standort derzeit am besten erscheint, sondern auch, wie sich diese Einschätzung verschieben könnte, wenn mehr Wert auf Nachfrage, Verkehr oder langfristige Konkurrenz gelegt wird. Dadurch liefert es eine praxisnahe Roadmap zur Planung von Outlet-Malls, die besser Käufer, Unternehmen und die umgebende Stadt bedient.

Zitation: Chiang, MH., Huang, BH., Wu, CR. et al. An integrated multi-criteria decision framework for outlet mall location selection using fuzzy DEMATEL–DANP–VIKOR. Sci Rep 16, 15532 (2026). https://doi.org/10.1038/s41598-026-42895-0

Schlüsselwörter: Standort von Outlet-Malls, multikriterielle Entscheidungsfindung, Einzelhandelsstandortauswahl, Porter-Diamant-Modell, Stadtplanung