Интегрированная много-критериальная решающая структура для выбора местоположения аутлет-торгового центра с использованием нечетких DEMATEL–DANP–VIKOR

Почему важно выбрать правильное место для аутлета

Когда компания строит новый аутлет-торговый центр, она не просто добавляет магазины; она меняет то, как люди проводят досуг, как развиваются районы и как деньги циркулируют в городе. Неподходящее место может оставить блестящий новый комплекс полупустым, в то время как хорошо выбранная локация способна стать оживлённым центром шопинга, ресторанов и отдыха. Это исследование показывает, как принимать такое решение более взвешенно и прозрачно, на примере нового аутлета, запланированного в Тайнане на юге Тайваня.

От простых карт к более богатым городским историям

На протяжении большей части прошлого века ритейлеры опирались на довольно простые идеи при выборе места для магазинов: насколько далеко готовы ехать покупатели, сколько стоит аренда и сколько людей живёт поблизости. Эти подходы работали довольно неплохо, когда покупки в основном означали покупку товаров рядом с домом. Сегодня же крупные аутлеты ближе к однодневным направлениям, где сочетаются торговля, развлечения и питание. Они конкурируют в масштабах целых регионов и находятся внутри запутанных сетей дорог, поездов, конкурирующих моллов, местных правил и меняющихся вкусов потребителей. Авторы утверждают, что старые правила выбора мест, рассматривающие каждый фактор как отдельный и неизменный, уже не способны отразить эту сложность.

Шире взгляд на факторы конкурентоспособности места

Чтобы расширить перспективу, исследование опирается на популярную стратегическую модель, объясняющую, почему одни регионы становятся более конкурентоспособными, чем другие. Она выделяет пять групп влияний: базовые ресурсы — земля, рабочая сила и капитал; сила и состав местного спроса; позиционирование и конкурентное поведение фирм; наличие сопутствующих услуг, таких как рестораны и развлечения; и роль государства в формировании транспортных связей, планирования и стимулов. Вместо того чтобы рассматривать эти элементы как отдельные пункты чек-листа, модель видит их как взаимодействующие части живой системы, где изменение в одной области может вызвать цепную реакцию в остальных.

Преобразование экспертных суждений в структурированное сравнение

Затем исследователи переводят эту общую картину в пошаговый инструмент принятия решений. Сначала они работают с панелью экспертов из академической среды, отрасли недвижимости, ритейла и органов власти, чтобы сократить широкий список показателей до 17 практических, от видимости участка и площади земли до покупательной способности, силы брендов и налоговых льгот. Далее используется методика, в которой экспертов просят оценить, насколько сильно каждый фактор влияет на другие, и эти ответы превращаются в сетевую карту причин и следствий. Эта карта выявляет, какие элементы выступают драйверами — например, условия на рынке труда, предложение еды и развлечений, государственные стимулы — и какие реагируют на изменения, такие как численность населения и дорожная ситуация.

Ранжирование трёх реальных вариантов

Имея эту сеть, команда рассчитывает, какой вес должен иметь каждый из 17 индикаторов при оценке реальных площадок. Затем тех же экспертов просят оценить три кандидата-района в Тайнане: плотный, коммерчески активный район; район средней плотности; и более просторный район с вокзалом высокоскоростной железной дороги. Используя метод, который балансирует общую эффективность и худшие сценарные слабости, они комбинируют рейтинги с весами индикаторов, чтобы получить ранжирование. Район возле железной дороги, с обильной землёй, сильными транспортными связями и поддержкой политики, выходит на первое место. Плотный городской район хорошо показывает себя по покупательской способности и численности населения, но теряет в конкурентоспособности из‑за дефицита земли, более высоких затрат и сильной конкуренции. Третий район занимает последнее место, сдерживаемый более слабой рыночной активностью и доступностью.

Что это означает для городов и инвесторов

Для читателей вне технической области моделей принятия решений главный вывод прост: выбор места для крупного аутлет-центра эффективнее, когда его рассматривают как структурированный диалог, а не как догадку или прикидку на бумажном салфетке. Связывая общие идеи о региональных преимуществах с чётким набором показателей и прозрачным способом взвешивания компромиссов, предложенная структура помогает девелоперам и чиновникам видеть не только то, какой участок сейчас выглядит лучше, но и как этот выбор может измениться, если важнее станет спрос, транспорт или долгосрочная конкуренция. Таким образом, она даёт практическую дорожную карту для планирования аутлетов, которые лучше обслуживают покупателей, бизнес и окружающий город.

Цитирование: Chiang, MH., Huang, BH., Wu, CR. et al. An integrated multi-criteria decision framework for outlet mall location selection using fuzzy DEMATEL–DANP–VIKOR. Sci Rep 16, 15532 (2026). https://doi.org/10.1038/s41598-026-42895-0

Ключевые слова: расположение аутлет-торгового центра, мультикритериальное принятие решений, выбор торговой площадки, модель Портера (алмаз конкурентоспособности), городское планирование