最低能效标准对商业不动产市场的影响

为什么办公楼能耗规则与所有人息息相关

办公楼在悄然消耗全球相当大的一部分能源，既推动了气候问题，也影响着经营成本。本研究考察了当一个国家不再仅仅鼓励节能，而是要求办公楼达到最低能效水平时会发生什么。研究者跟踪了荷兰数千栋建筑超过十多年的变化，展示了一条简单规则如何推动业主对房产进行升级，以及金融市场如何迅速根据能效对建筑进行奖惩。

荷兰办公楼的一项新规则

故事的核心是一项被称为“C 级义务”的荷兰规定。该规定指出，从 2023 年起，大多数超过 100 平方米的办公楼必须至少达到被称为 C 级的中等能效评级。低于该评级的建筑不应继续用作办公用途。政府在 2016 年首次提出这一想法，并在 2018 年将其写入法律，给予业主数年时间采取行动。银行也作出反应：一家主要贷款机构宣布将停止为高能耗办公楼提供融资，强化了这样一种信息——低效建筑很快可能面临困境。

追踪建筑的反应

为了判断该规则是否真正改变了行为，研究者整合了两个国家级数据库。一个记录商业建筑的官方能效标签；另一个记录办公、商铺、酒店等的买卖与租赁交易。这样他们得以随时间跟踪个别建筑，查看业主在改造后何时申请新标签，并将受该规则影响的办公楼与未受影响的其他商业物业进行比较。研究使用了在政策实施前后及处理组与对照组之间观察变化的统计工具，从更广泛的市场趋势中分离出 C 级规则的影响。

更多升级与明确的价格信号

该规则最明显的影响体现在能效升级上。政策公布后，办公楼提升能效标签的可能性明显高于其他商业物业。这一影响在起始评级低于 C 级的办公楼中最为显著：这些建筑在规则出台后上升评级的概率大约高出一倍半。许多业主并未止步于最低要求。大量升级后的办公楼一路跃升至最佳标签，这表明业主在能够将升级与其他计划内工程合并并预计未来标准将更严格时，往往选择更深层次的翻新。

投资者有反应，租户短期内影响不大

市场的金融面呈现出相关但不同的图景。达到 C 级或更好标准的办公楼在规则成形后其成交价格相比类似但效率较低的办公楼上涨了约 22%。最严厉的惩罚落在最差表现者身上：在该规则可见之时，最低评级的办公楼成交价大约为可比建筑的一半左右。相比之下，租金几乎没有变化。短期内租户并未为高效办公楼支付明显更高的租金，也没有强烈回避低效楼宇，可能原因包括租约期限长、执法被普遍认为较宽松，以及租户本身并不会直接因不合规而受罚。

成本、激励与尚存的盲点

作者还考察了将低效办公楼提升到更高标准的费用。案例研究表明，将建筑从低级别提升到 C 级可能花费每平方米数十欧元，向最高等级的更深升级成本更高，但通常仍低于研究中观察到的成交价格上涨。税收减免和其他激励措施可以进一步减轻负担，尤其对大型机构业主而言。然而，小型房东可能难以承担前期成本，而且许多建筑尚无任何官方标签，这掩盖了部分真实的能耗状况并使执法复杂化。

这对气候与城市意味着什么

总体来看，研究表明，为办公楼设定明确的最低能效门槛可以促使业主进行效率投资，且投资者会迅速将这些规则计入他们的出价。即便没有非常严格的执法，监管、市场预期与融资条件的结合也使低效办公楼变得不那么吸引人。对普通读者而言，结论很直接：合理的建筑能效规则不仅有助于气候，还会重塑地产市场，使资金流向更清洁、更高效的办公楼，而远离高能耗的资产。

引用: Eichholtz, P., Kok, N. & Sun, X. The impact of minimum energy performance standards on the commercial real estate market. Nat Commun 17, 4038 (2026). https://doi.org/10.1038/s41467-026-70684-w

关键词: 建筑能效, 商业不动产, 能源性能标准, 办公楼, 绿色建筑政策