El impacto de las normas mínimas de rendimiento energético en el mercado inmobiliario comercial

Por qué las normas energéticas para oficinas importan para todos

Los edificios de oficinas consumen silenciosamente una gran parte de la energía mundial, contribuyendo al problema climático y afectando los costos de hacer negocios. Este estudio examina qué ocurre cuando un país deja de limitarse a fomentar el ahorro energético y, en su lugar, exige un nivel básico de eficiencia a sus oficinas. Al rastrear miles de edificios en los Países Bajos durante más de una década, los autores muestran cómo una norma simple puede empujar a los propietarios a modernizar sus inmuebles y cómo los mercados financieros recompensan o castigan rápidamente a los edificios según su rendimiento energético.

Una nueva norma para los edificios de oficinas neerlandeses

El núcleo de la historia es una norma neerlandesa conocida como la «obligación de etiqueta C». Establece que, a partir de 2023, la mayoría de los edificios de oficinas de más de 100 metros cuadrados deben alcanzar al menos una clasificación energética de nivel medio denominada etiqueta C. Los edificios con una calificación peor no deberían utilizarse como oficinas. El gobierno planteó la idea por primera vez en 2016 y la incorporó a la ley en 2018, dando a los propietarios varios años para actuar. Los bancos también reaccionaron: un importante prestamista anunció que dejaría de financiar oficinas con alto consumo energético, reforzando el mensaje de que los edificios ineficientes podrían pronto tener problemas.

Rastreando cómo respondieron los edificios

Para ver si esta norma realmente cambió el comportamiento, los investigadores combinaron dos bases de datos nacionales. Una registra las etiquetas energéticas oficiales de los edificios comerciales; la otra documenta las ventas y los contratos de alquiler de oficinas, comercios, hoteles y más. Esto les permitió seguir edificios individuales a lo largo del tiempo, ver cuándo los propietarios solicitaron nuevas etiquetas tras mejoras y comparar oficinas cubiertas por la norma con otras propiedades comerciales que no lo estaban. Utilizando herramientas estadísticas que observan cambios antes y después de la política, y entre grupos tratados y no tratados, aislaron el efecto de la obligación de etiqueta C de las tendencias generales del mercado.

Más modernizaciones y una señal de precio clara

El efecto más claro de la norma fue sobre las mejoras energéticas. Tras el anuncio de la política, los edificios de oficinas fueron mucho más propensos a mejorar sus etiquetas que otras propiedades comerciales. El impacto fue más fuerte en oficinas que partían de una clasificación por debajo de la etiqueta C: estos edificios fueron aproximadamente una vez y media más propensos a subir en la escala de etiquetas después de la introducción de la norma. Muchos propietarios no se conformaron con el requisito mínimo. Una gran proporción de oficinas modernizadas saltó hasta las mejores etiquetas, lo que sugiere que los propietarios a menudo optan por renovaciones más profundas, especialmente cuando pueden combinarlas con otros trabajos previstos y anticipan futuros endurecimientos de las normas.

Los inversores reaccionan, los inquilinos mayormente no

El lado financiero del mercado contó una historia distinta pero relacionada. Los edificios de oficinas que cumplían la norma de etiqueta C o mejor vieron sus precios de venta aumentar en torno al 22 por ciento después de que la norma cobrara forma, en comparación con oficinas similares pero menos eficientes. La sanción más severa se aplicó a los peores: las oficinas con la categoría de etiqueta más baja se vendieron por aproximadamente la mitad del precio de edificios comparables tras la puesta en perspectiva de la norma. En contraste, los alquileres se movieron apenas. Los inquilinos no llegaron a pagar notablemente más por oficinas eficientes, ni evitaron fuertemente las ineficientes a corto plazo, posiblemente porque los contratos de arrendamiento son largos, la aplicación se ha percibido como leve y los propios inquilinos no son castigados directamente por el incumplimiento.

Costes, incentivos y puntos ciegos que permanecen

Los autores también analizan cuánto cuesta llevar una oficina de bajo rendimiento a estándares superiores. Los estudios de caso sugieren que pasar un edificio de una etiqueta baja a la etiqueta C puede costar decenas de euros por metro cuadrado, con mejoras más profundas hacia las mejores etiquetas costando más pero aun así a menudo menos que el aumento en el valor de venta que observa el estudio. Las desgravaciones fiscales y otros incentivos pueden aliviar aún más la carga, especialmente para grandes propietarios institucionales. Aun así, los pequeños arrendadores pueden tener dificultades con los costes iniciales, y muchos edificios aún no cuentan con ninguna etiqueta oficial, lo que oculta parte del verdadero panorama energético y complica la aplicación.

Qué significa esto para el clima y las ciudades

En conjunto, el estudio muestra que fijar un umbral energético mínimo claro para las oficinas puede empujar a los propietarios a realizar inversiones en eficiencia y que los inversores incorporan rápidamente estas normas en lo que están dispuestos a pagar. Incluso sin una aplicación muy estricta, la combinación de regulación, expectativas del mercado y condiciones de financiación hizo que las oficinas ineficientes fueran activos menos atractivos. Para un lector no especializado, el mensaje es directo: normas energéticas sensatas para los edificios no solo ayudan al clima; reorganizan los mercados inmobiliarios para que el dinero fluya hacia oficinas más limpias y eficientes y se aleje de las que consumen mucha energía.

Cita: Eichholtz, P., Kok, N. & Sun, X. The impact of minimum energy performance standards on the commercial real estate market. Nat Commun 17, 4038 (2026). https://doi.org/10.1038/s41467-026-70684-w

Palabras clave: eficiencia energética de edificios, inmobiliaria comercial, normas de rendimiento energético, edificios de oficinas, política de edificios verdes