Wpływ minimalnych standardów efektywności energetycznej na rynek nieruchomości komercyjnych

Dlaczego przepisy dotyczące energii w biurach mają znaczenie dla wszystkich

Biurowce cicho pochłaniają dużą część światowego zużycia energii, przyczyniając się do problemu klimatycznego i wpływając na koszty prowadzenia działalności. W tym badaniu sprawdzono, co się dzieje, gdy kraj przestaje jedynie zachęcać do oszczędzania energii, a zamiast tego wymaga od biur podstawowego poziomu efektywności. Śledząc tysiące budynków w Holandii przez ponad dekadę, autorzy pokazują, jak prosta zasada może zmusić właścicieli do modernizacji nieruchomości i jak rynki finansowe szybko nagradzają lub karzą budynki w zależności od ich wyników energetycznych.

Nowa zasada dla holenderskich biur

Rdzeń opowieści stanowi holenderska reguła znana jako „obowiązek etykiety C”. Mówi ona, że począwszy od 2023 roku większość budynków biurowych o powierzchni przekraczającej 100 metrów kwadratowych musi spełniać co najmniej średni poziom efektywności energetycznej zwany etykietą C. Budynki ocenione gorzej niż to nie powinny być wykorzystywane jako biura. Rząd po raz pierwszy przedstawił pomysł w 2016 roku, a wpisał go do prawa w 2018 roku, dając właścicielom kilka lat na działania. Zareagowały też banki: jeden z dużych kredytodawców ogłosił, że przestanie finansować energochłonne biura, wzmacniając przekaz, że nieefektywne budynki wkrótce mogą mieć problemy.

Śledzenie reakcji budynków

Aby sprawdzić, czy ta reguła rzeczywiście zmieniła zachowania, badacze połączyli dwie krajowe bazy danych. Jedna śledzi oficjalne etykiety energetyczne budynków komercyjnych; druga rejestruje transakcje sprzedaży i najmu biur, sklepów, hoteli i innych. Pozwoliło to na obserwowanie poszczególnych budynków w czasie, zobaczenie, kiedy właściciele zgłaszali nowe etykiety po modernizacjach, oraz porównanie biur objętych regułą z innymi nieruchomościami komercyjnymi, które nią nie były. Korzystając z narzędzi statystycznych analizujących zmiany przed i po wprowadzeniu polityki oraz między grupami objętymi i nieobjętymi, wyodrębnili wpływ obowiązku etykiety C od szerszych trendów rynkowych.

Więcej modernizacji i wyraźny sygnał cenowy

Najwyraźniejszy efekt reguły dotyczył modernizacji energetycznych. Po ogłoszeniu polityki budynki biurowe były znacząco bardziej skłonne do poprawy swoich etykiet niż inne nieruchomości komercyjne. Wpływ był najsilniejszy dla biur zaczynających poniżej etykiety C: obiekty te miały około półtora razy większe prawdopodobieństwo awansu w skali etykiet po wprowadzeniu reguły. Wielu właścicieli nie zatrzymało się na minimalnym wymaganiu. Duża część zmodernizowanych biur przeskoczyła aż do najlepszych etykiet, co sugeruje, że właściciele często wybierają głębsze remonty, zwłaszcza gdy mogą je połączyć z innymi planowanymi pracami i przewidują przyszłe zaostrzenie standardów.

Inwestorzy reagują, najemcy przeważnie nie

Strona finansowa rynku opowiedziała inną, lecz powiązaną historię. Budynki biurowe spełniające standard etykiety C lub lepszy odnotowały wzrost cen sprzedaży o około 22 procent po ukształtowaniu się reguły, w porównaniu z podobnymi, lecz mniej efektywnymi biurami. Najostrzejsza kara dotknęła najsłabsze podmioty: biura z najniższą kategorią etykiety sprzedawały się za mniej więcej połowę ceny porównywalnych budynków po tym, jak reguła stała się widoczna. W przeciwieństwie do tego czynsze praktycznie się nie zmieniły. Najemcy nie płacili zauważalnie więcej za efektywne biura ani nie unikali silnie nieefektywnych w krótkim terminie, co może wynikać z długich umów najmu, postrzegania łagodnego egzekwowania oraz faktu, że sami najemcy nie są bezpośrednio karani za niezgodność.

Koszty, bodźce i pozostające luki

Autorzy analizują także koszty doprowadzenia słabo działającego biura do wyższych standardów. Studium przypadków sugeruje, że podniesienie budynku z niskiej etykiety do etykiety C może kosztować dziesiątki euro na metr kwadratowy, przy czym głębsze modernizacje do najwyższych etykiet kosztują więcej, lecz często nadal mniej niż wzrost wartości sprzedaży obserwowany w badaniu. Ulgi podatkowe i inne zachęty mogą dodatkowo złagodzić ciężar, zwłaszcza dla dużych właścicieli instytucjonalnych. Mniejsi wynajmujący mogą mieć jednak trudności z kosztami początkowymi, a wiele budynków wciąż nie ma oficjalnej etykiety, co ukrywa część rzeczywistego obrazu energetycznego i utrudnia egzekwowanie przepisów.

Co to znaczy dla klimatu i miast

Podsumowując, badanie pokazuje, że ustalenie jasnego minimalnego progu energetycznego dla biur może skłonić właścicieli do inwestycji w efektywność, a inwestorzy szybko uwzględniają te reguły w wycenach. Nawet bez bardzo surowego egzekwowania kombinacja regulacji, oczekiwań rynkowych i warunków finansowania uczyniła nieefektywne biura mniej atrakcyjnymi aktywami. Dla laika przekaz jest prosty: rozsądne reguły dotyczące energii w budynkach nie tylko pomagają klimatu; przekształcają też rynki nieruchomości tak, że kapitał płynie w stronę czystszych, lepiej działających biur, a z dala od energochłonnych obiektów.

Cytowanie: Eichholtz, P., Kok, N. & Sun, X. The impact of minimum energy performance standards on the commercial real estate market. Nat Commun 17, 4038 (2026). https://doi.org/10.1038/s41467-026-70684-w

Słowa kluczowe: efektywność energetyczna budynków, nieruchomości komercyjne, standardy efektywności energetycznej, budynki biurowe, polityka zielonego budownictwa