Enfoque de modelado de ecuaciones estructurales para evaluar los efectos de factores socioeconómicos y del entorno construido sobre las tasas de generación de viajes de uso comercial del suelo

Por qué los grandes centros comerciales importan para el tráfico urbano

Cualquiera que haya estado alguna vez atrapado en un atasco cerca de un gran centro comercial se ha preguntado cuánto influyen realmente esos enormes centros comerciales y polos comerciales en el tráfico de la ciudad. Este estudio aborda exactamente esa pregunta en Mashhad, la segunda ciudad más grande de Irán. Al contar cuidadosamente cuántas personas se desplazan a grandes sitios comerciales y vincular esos recuentos con el tamaño de los establecimientos, su entorno y las características de la población cercana, los autores muestran qué rasgos de la trama urbana realmente impulsan el tráfico relacionado con las compras —y cuáles importan menos de lo que los urbanistas suelen suponer.

Cómo los cambios en la forma de la ciudad afectan los viajes diarios

Las ciudades modernas están en constante transformación del uso del suelo para fines más rentables, y el desarrollo comercial suele estar en el centro de ese cambio. Cuando aparecen nuevos centros comerciales, mayoristas o grandes complejos minoristas, pueden transformar las condiciones de tráfico local, aumentando la congestión y cambiando cómo y dónde viajan las personas. Las herramientas de planificación tradicionales, como el ampliamente usado Trip Generation Handbook de EE. UU., estiman cuántos viajes producirá un determinado uso del suelo usando medidas simples como el tamaño del edificio. Pero estas herramientas se diseñaron en gran medida para suburbios orientados al automóvil y no reflejan completamente los entornos urbanos densos y mixtos de los países en desarrollo. Investigaciones previas han sugerido que las redes viales cercanas, el acceso al transporte público y las características demográficas locales influyen todas en cuántos viajes genera un sitio, sin embargo la mayoría de los estudios analizan esos factores por separado en lugar de como un sistema conectado.

Desentrañando los patrones de viajes hacia comercios

Para desenredar estas relaciones, los autores se centraron en 33 grandes sitios comerciales en Mashhad cuyo mercado de clientes se extiende mucho más allá de sus barrios inmediatos. Contaron cuántas personas entraban y salían de cada sitio durante las horas punta, independientemente de si llegaron en coche, autobús o a pie. A partir de estas observaciones construyeron dos medidas clave: el número total de viajes y una medida tipo densidad que divide los viajes por el área de planta del edificio (viajes por 100 metros cuadrados). Luego recopilaron información detallada sobre el tamaño físico de cada sitio, la disposición de las vías y aparcamientos circundantes y el perfil socioeconómico básico de la zona, incluida la población y la tenencia de automóviles.

La forma de la ciudad y sus calles pesan más que la demografía local

El equipo utilizó un marco estadístico llamado modelado de ecuaciones estructurales para analizar todos estos elementos en conjunto, en lugar de uno por uno. Este enfoque les permitió tratar tres grupos de influencias —el tamaño físico del sitio, el entorno construido circundante y las condiciones socioeconómicas locales— como partes entrelazadas de un único sistema. Su análisis muestra que, dentro de esta muestra, el número total de viajes a un centro comercial está más estrechamente ligado a lo grande que es el sitio y a cómo están dispuestas las calles y el aparcamiento cercanos que a la composición de la población circundante. En particular, medidas como el área del terreno, la superficie total construida, la cobertura vial y la superficie de aparcamiento se vincularon claramente con volúmenes totales de viajes más altos. En contraste, indicadores como la densidad poblacional, la proporción por sexo y la tenencia de automóviles no mostraron una conexión estadística consistente con la cantidad de viajes que atraían estos grandes centros.

Por qué los “viajes por metro cuadrado” cuentan otra historia

Cuando los investigadores pasaron de los viajes totales a la medida normalizada —viajes por 100 metros cuadrados de superficie— la imagen cambió. Para este indicador basado en densidad, ninguno de los factores probados mostró una relación estable y estadísticamente detectable. En otras palabras, una vez que se tiene en cuenta el tamaño del edificio, los sitios más grandes o mejor conectados no generaron de forma fiable más viajes por unidad de espacio que los más pequeños. Los autores sugieren que, para grandes complejos comerciales, dividir por el área de planta puede suavizar diferencias significativas y ocultar cómo la disposición física y la infraestructura funcionan realmente. Este hallazgo es importante porque muchos manuales de planificación y estudios de impacto dependen en gran medida de tales tasas normalizadas al prever el tráfico futuro.

Qué significa esto para los planificadores y estudios futuros

Para el lector general, la conclusión es sencilla: en lo que respecta al tráfico alrededor de grandes destinos comerciales, la mera escala del sitio y la manera en que se disponen sus calles y aparcamientos importan más que quién vive exactamente en las cercanías, al menos según esta evidencia inicial de Mashhad. El estudio subraya con cuidado que sus conclusiones son exploratorias; la muestra de 33 sitios es modesta y el modelado fue intencionadamente simplificado por limitaciones de datos. Aun así, los resultados orientan a los urbanistas a prestar más atención al tamaño del sitio, la capacidad vial y el diseño del aparcamiento al evaluar nuevos proyectos comerciales, en lugar de confiar únicamente en tasas de generación de viajes estándar tomadas de otros países. El trabajo también pone de manifiesto la necesidad de estudios más amplios y detallados que puedan confirmar estos patrones y adaptar mejor las herramientas de generación de viajes a la realidad de las ciudades de rápido crecimiento en el mundo en desarrollo.

Cita: Ahooee, R., Babazadeh, A. & Naderan, A. Structural equation modeling approach to evaluate effects of socio-economic and built environment factors on trip generation rates of commercial land use. Sci Rep 16, 11738 (2026). https://doi.org/10.1038/s41598-026-43632-3

Palabras clave: generación de viajes, centros comerciales, tráfico urbano, entorno construido, ciudades en desarrollo